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[부린이TIP] 재개발, 재건축 뭐가 다르지? 사고 팔 때 주의할 점은?

재개발·재건축, 조합원 분담금·입주권 여부 잘 따져 투자해야

정찬혁 기자 | 기사입력 2021/02/10 [14:58]

[부린이TIP] 재개발, 재건축 뭐가 다르지? 사고 팔 때 주의할 점은?

재개발·재건축, 조합원 분담금·입주권 여부 잘 따져 투자해야

정찬혁 기자 | 입력 : 2021/02/10 [14:58]

▲ 남산에서 바라본 서울 전경(사진=팝콘뉴스)  © 팝콘뉴스


(팝콘뉴스=정찬혁 기자) 최근 정부에서 공공이 주도하는 재개발, 재건축으로 주택 공급을 확대하겠다고 발표해 부동산 시장이 뜨겁습니다. 지지부진했던 사업을 공공이 주도해 속도를 높이겠다는 의도인데요. 낙후된 곳을 개발해 새롭게 주택이 들어서면 좋을 것만 같은데, 생각보다 복잡한 이해관계가 얽혀있어 추진이 쉽지 않습니다.

 

이러한 정비사업은 유형에 따라 규제나 처분 방식이 다릅니다. 개발 이익을 노리고 매매했더라도 시기, 조건에 따라 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 될 수도 있어 신중하게 판단해야 합니다.

 

재개발, 재건축은 뭐가 다르고, 매매 시에는 어떤 것들을 주의해야 할까요? '부린이(부동산 어린이-부동산에 대해 처음 접한 이들을 표현하는 신조어, 편집자 주) TIP'을 통해 알려드립니다.

 


낡은 건물만 다시 지으면 재건축, 주변 시설도 모두 정비하면 재개발


신문을 펼치면 빠지지 않고 나오는 단어 중 하나가 바로 '재개발'이나 '재건축'입니다. 주택 정책과 관련한 뉴스를 봐돠 재개발, 재건축은 항상 언급됩니다.

 

과연 재개발, 재건축 뭐가 다를까요?

 

우선 재개발은 낙후되고 오래된 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선 등을 위해 시행하는 사업입니다.

 

주택을 새로 건설하는 것 외에도 도로, 상하수도, 공원 등 공공시설과 같은 '생활 인프라' 전반을 정비하는 도시계획사업입니다. 당연히 집만 짓는 것보다는 규모가 클 수 밖에 없습니다. 또 '공공시설' 등 생활 인프라도 개선한다는 점에서 일정 부분 공적인 성격을 띠고 있습니다.

 

쉽게 말하자면 건물만 낡아서 이를 허물고 새로 짓는다면 재건축, 주변 정비기반시설까지 모두 새로 짓는다면 재개발입니다.

 

보통 사업인가, 관리처분, 착공 등의 절차를 거칩니다. 처음에 기본계획을 수립하고 지자체의 허가를 받으면 정비구역으로 지정됩니다. 

 

이후 추진위원회를 거쳐 조합이 설립되면 시공사를 선정하고, 사업시행인가 등을 거쳐 본격적으로 사업이 진행됩니다. 사업을 시행하기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3 이상 동의를 얻어야 합니다.

 

재개발은 주택 외에도 상가 등 비주택이 많아 권리금 문제 등으로 갈등을 빚는 경우가 많습니다.

 

이외에도 용적률, 기부채납 등 각종 규제로 인해 수익성이 보장되지 않으면, 주민들의 이권 다툼이나 조합 비리, 시공사 담합 등의 문제가 발생하기도 합니다.

 

재건축은 노후·불량주택을 철거하고, 새로운 주택을 건설하는 사업을 말합니다. 앞서 이야기한 것처럼 정비기반시설은 양호해 주택만 새로 짓는다는 게 재개발과의 차이입니다.

 

▲ 대치동 은마아파트 전경(사진=뉴시스)  © 팝콘뉴스


tvN 드라마 '응답하라 1988'에서 극 중 택이가 바둑 대회 우승 상금으로 구매를 고민하던 대치동 '은마 아파트'가 서울 강남의 대표적인 재건축 단지로 많이 알려져 있습니다.

 

재건축도 재개발과 마찬가지로 정비기본계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 건축 심의 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주와 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산 등 단계를 거칩니다.

 


기부채납·임대 비율 높은 재개발, 초과이익 환수하는 재건축


 

재개발과 재건축 모두 낮은 용적률을 가진 저층 주거지역을 철거하고 높은 용적률의 아파트 단지를 개발하기 때문에 세대수가 증가합니다. 용적률은 건축물의 바닥면적 대비 전체 연면적 비율로 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있습니다. 

 

조합원은 원가 수준으로 우선 분양을 받고 이를 제외한 초과분에 관해서 주변 시세 기준으로 분양을 진행해 소요된 비용을 충당합니다. 

 

분양대금으로 전체 사업 비용을 감당하지 못한다면 기존 토지소유자들이 이를 부담해야 합니다. 이러한 이유로 기존 조합원은 일반 분양가가 높고 미분양이 나지 않을수록 유리합니다.

 

정부는 재개발, 재건축으로 발생하는 이익을 노리는 투기를 방지하기 위해 개발 이익을 적정하게 배분하고, 공공임대주택, 공공시설 등을 기부채납 방식으로 소유권을 이전받습니다.

 

정부입장에선 개발을 허가해주고 규제를 완화하는 대신 기부채납을 통해 비용을 들이지 않고 공공시설이나 공공임대주택을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 조합원 입장에선 기부채납 비율이 높다면 이익이 줄어들게 됩니다.

 

재개발은 기부채납 비율이 높아 상대적으로 개발이익이 적습니다. 대신 공익의 목적이 더 강하기 때문에 재개발로 인해 강제로 이주해야 하는 세입자나 현금 청산 후 이사 가는 소유주를 위해 주거이전비가 지급된다는 점이 재건축과의 차이입니다.

 

주거이전비는 도시근로자 월평균 가계지출비용을 기준으로 산정돼 가구원 수에 따라 4개월 분을 보상받을 수 있습니다. 사업시행인가 이전에 주거했던 세입자는 이사비도 받을 수 있습니다.

 

재건축은 재개발에 비교해 민간 성격이 강해 기부채납 비율이 낮습니다. 대신 조합원이 부담해야 하는 투자금이 많고 그만큼 상대적으로 개발 이익도 높습니다. 

 

정부는 재건축으로 발생하는 개발 이익 환수를 위해 재건축 초과이익환수제를 실시하고 있습니다. 이는 조합원이 일반 분양 등으로 얻은 이익이 일정 수준을 초과할 때 초과 금액의 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도입니다.

 

▲ 서울 주택가 전경(사진=뉴시스)  © 팝콘뉴스

 


재건축·재개발 매매, '물딱지' 주의...입주권 잘 따져봐야


 

재개발, 재건축 단지에 주택을 구하는 사람들은 '유의할 점' 어떤 것들이 있을까요. 

 

우선 세입자는 재개발 단지에 거주하는 것이 재건축에 비해 보상을 받을 확률이 높습니다. 위에 설명한 것 같이 재개발 단지는 가구원 수에 따라 4개월분의 도시근로자 월평균 가계지출비용을 주거이전비로 받을 수 있습니다.

 

재건축 단지는 이사비 등 보상 의무를 강제하지 않아 받지 못할 확률이 높습니다. 다만, 조합에 따라 이주 진행을 위해 이사비를 지급하는 경우도 있습니다.

 

매매로 본인이 살던 집이 재개발, 재건축 단지로 지정된다면 현금청산, 조합원권리포함 매도, 조합현물출자 후 분양 등을 선택할 수 있습니다.

 

가장 먼저 사업 진행 시 추가 분담금이 어느 정도 들어가는지 알아봐야 합니다. 추가분담금 추정액을 조달할 수 있고, 개발 진행 과정을 기다릴 수 있다면 조합에 가입해 사업을 진행하고, 그렇지 않다면 매도를 하는 것도 방법입니다.

 

물론 여력이 있다고 무조건 분양을 받는 것이 좋지는 않습니다. 부동산 시장이 좋아서 계속 아파트 가격이 오른다면 이익을 볼 수 있지만, 부동산 시장이 나빠지거나 사업이 지연되면서 사업비가 늘어날 수도 있습니다.

 

기 지정된 재개발, 재건축 단지에 주택을 구매하는 경우, 향후 입주권을 기대하는 경우가 많을 텐데 기준을 잘 따져야 합니다. 

 

우선 재건축, 재개발 모두 조합원이 돼 분양 자격을 갖춰야 입주권이 나옵니다. 재건축은 건축물과 부속 토지 소유자로 한 세대를 소유하고 있다면 하나의 입주권이 나옵니다. 

 

재개발은 건축물은 1평(3.3㎡)만 있어도 입주권이 나오고, 토지는 30㎡ 이하는 청산되고, 30~90㎡은 일정 조건이 붙고, 90㎡ 이상은 조건없이 조합자격을 갖춰 입주권이 나옵니다.

 

재개발·재건축 단지 내 다주택자는 어떨까요. 투기과열지구 또는 조정대상지역은 다주택자여도 입주권은 하나만 나옵니다. 

 

이 때문에 조합이 설립된 단지의 주택을 구매하는 사람은 매도자가 다주택자인지 꼭 알아봐야 합니다. 만약 다주택자의 주택을 구매했다면, 이미 하나의 입주권을 매도인이 가지고 있어 추가로 입주권이 나오지 않습니다.

 

입주권이 생기지 않는 주택을 소위 '물딱지'라고 하는데, 결국 입주권은 받지 못하기 때문에 다시 매도할 수밖에 없습니다.

 

또, 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 거래부터는 입주권을 받을 수 없고 현금 청산 대상자가 되기 때문에 시기를 꼭 유의해야 합니다.

 

 
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