(팝콘뉴스=정찬혁 기자)정부가 이르면 이번 주 중 수도권 대규모 주택 공급을 위한 종합 대책을 발표할 계획이다. 문재인 대통령은 앞서 신년 기자회견에서 '시장의 예상을 뛰어넘는 특단의 공급 대책'을 예고했다.

이번 정부 들어서 24번의 부동산 대책이 발표됐지만, 주택 가격이 치솟고 풍선효과, 영끌 투자 등 부작용만 낳았다. 주택 가격 급등의 주범으로 투기 수요를 지목하던 지난해와 달리 올해는 공급 부족을 원인으로 인정하며 정책 방향을 공급 확대에 집중할 것으로 보인다.

25번째 부동산 대책이 지나친 공공의 개입이 아닌 규제 완화와 적절한 개발 이익 공유로 시장 안정에 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.

도심 주택 공급 위한 역세권 고밀 개발, 반경 350m → 500m 확대

우선 변창흠 국토교통부 장관이 취임 전후로 꾸준히 언급한 서울 도심 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등의 고밀 개발에 관한 추가 대책이 발표될 가능성이 클 것으로 전망된다.

역세권 고밀 개발에 있어 현재 반경 350m인 역세권의 범위를 500m로 확대하는 방안이 검토 중이다. 고층 건축이 가능한 용적률 규제 완화는 관련 개정안이 의결됐다.

지난달 19일 국토부에 따르면 이르면 4월 말부터 도시지역의 역세권에서 지구단위계획으로 복합용도 개발을 할 때 주거지역 용적률을 700%까지 상향하는 내용을 골자로 한 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 일부 개정안을 의결했다.

현재 국토계획법상 지구단위계획 중 역세권에 주거, 상업 등의 기능을 결합한 복합용도개발이 가능한 개발 유형이 있지만, 일반 주거지역에는 적용할 수 없고 준주거·준공업·상업지역에만 가능했다.

개정안이 적용되면 역세권 일반주거지역도 복합용도개발 지구단위계획구역 지정대상이 포함되며, 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하면 융적률을 최대 700%까지 확보할 수 있다.

이와 함께 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 최대 2배까지 완화했다. 다만 용적률 완화로 인한 토지 가치 상승분에 관해서는 조례로 정하는 비율을 공공임대주택으로 기부채납하도록 했다.

역세권 범위를 500m로 확대하고 용적률까지 올라가면 도심에 상당수의 주택을 공급할 수 있다는 이점이 있다. 하지만 역세권에는 상업 시설이 많아 다양한 이해관계가 얽혀 있어 소유주 간 타협을 위한 대책도 요구된다.

준공업지역은 민관합동 순환정비를 위해 공모를 시행했다. 준공업지역 내 노후화된 공장 부지를 공공 참여하에 산업시설과 주거시설이 공존하는 공간으로 개발해 산업 기능을 재생하고 도심 내 주택 공급을 확대하는 사업이다.

원활한 주택 공급을 위해 부지 내 주거면적 비율 제한을 현행 60% 이상으로 완화할 가능성이 높다.

초과이익 환수제·분양가 상한제 등 규제 완화

재개발·재건축 등 도시 정비사업 규제를 완화하는 방안도 담길 수 있다는 관측이다. 수익성과 규제, 내부 갈등 등으로 진행이 멈춘 재건축, 재개발 사업의 빠른 추진을 위해 용적률 상향, 재건축 초과이익환수제 비율 조정, 분양가상한제 제외 등이 검토되고 있다.

현재 재건축 초과이익 환수제의 부담금 비율은 발생 이익의 최대 50%다. 재건축으로 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원이 넘으면 초과액의 10~50%를 재건축 부담금으로 내야 한다.

초과이익 환수제 부담금 비율을 낮추면 수익성 문제로 지지부진했던 재건축 사업이 다시 속도가 붙을 것으로 기대된다.

용적률 확대나 기부채납 방식 등도 손을 볼 것으로 예상된다. 최근 공공재개발 시범사업 후보지 중 가장 큰 규모인 흑석2구역은 정부로부터 제시받은 용적률과 분양가가 주민들의 동의를 얻을 만큼의 사업성이 나오지 않는다는 이유로 사업 추진 포기 의사를 밝혔다.

개발 이익을 철저하게 환수하려던 이전 기조와 달리 공급을 확대해 수익성을 높이고 기부채납 방식 등을 변경해 적절한 수준에서 개발 이익을 환수하는 방식으로 변화를 줄 가능성이 크다.

역세권 고밀 개발, 재개발·재건축 등을 통한 공급과 더불어 신규 택지 추가 선정 방안도 검토되고 있다. 문 대통령은 신년 기자회견에서 "신규택지의 과감한 개발 등으로 공급을 특별하게 늘리겠다"고 강조했다.

3기 신도시 사전청약도 시작하지 않은 상황이라 4기 신도시 발표가 나올 가능성은 작으나 3기 신도시 물량 확대나 중형 신도시급 택지 후보가 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

전문가들은 앞으로 발표될 정부의 부동산 대책에 관해 규제 완화와 신규 물량 공급을 최대한 늘리는 것이 중요하다고 조언했다. 이와 함께 투기 세력 유입을 차단하기 위한 대책도 병행해야 한다고 밝혔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부의 부동산 정책에 국민적 불신이 높아, 공급책이 나온다고 해도 시장이 크게 달라지긴 어렵다"고 전망했다.

심 교수는 "규제 완화가 단기적으로 가격 상승을 유발할 수 있지만, 장기적으로는 가격 안정에 효과가 있을 것"이라고 설명했다.