(팝콘뉴스=정찬혁 기자)정부가 도심 주택 공급의 핵심 대책으로 내세운 공공재개발이 후보지 8곳을 선정하며 속도를 내고 있다. 그러나 후보지 8곳 중 최대 규모인 흑석2구역이 용적률, 분양가, 층수 등 정부가 제공하는 인센티브가 예상보다 약하다는 이유로 포기 의사를 내비치며 먹구름이 꼈다.

서울 도심에 신규 택지가 부족하기 때문에 재개발·재건축 등으로 주택을 공급해야 하지만, 서울 아파트는 35층 이상 지을 수 없게 제한을 받는다. 공공 주도로 사업을 진행하면 일부 완화가 있지만 임대 물량 등 기부채납이 늘고, 민간사업은 여전히 규제의 벽에 막힌 상황이다.

'2030 서울플랜', 도시 경관 위해 아파트 35층 층수 제한

흔히 '35층 룰'이라 불리는 아파트 층수 제한은 2013년 발표된 '2030 서울플랜(2030 서울도시기본계획)'에 기반한 서울시 높이관리기준이다.

2030 서울플랜은 서울시 모든 분야를 아우르는 최상위 법정계획으로 도시기본계획을 서울의 특성에 맞게 재구성했다.

이에 따라 서울시는 획일적 고층 아파트 건설이 서울 도시 경관의 정체성과 경쟁력을 훼손시킨다는 이유로 높이관리기준 및 경관관리방안을 발표했다.

51층 이상의 초고층건물은 도심·광역중심 내 상업지역과 준주거지역에서만 지을 수 있다. 이외 도심·광역중심, 지역·지구중심 지역은 복합 건물을 50층까지 지을 수 있다.

주상 복합이 아닌 일반 아파트는 35층 이하로 층수가 제한된다. 서울에서 고층 아파트를 지을 수 있는 주거지역은 주로 제2·3종 일반주거지역, 준주거지역에 속한다. 이 중 제2종 일반주거지역은 25층 이하로 제한된다.

그동안 대치동 은마아파트, 잠실 주공5단지 등 다수의 재건축 단지들이 35층 룰에 막혀 사업이 지연되거나 내부 갈등을 겪어왔다.

공공재건축을 진행하면 용적률과 층수를 일부 완화할 수 있지만 그만큼 공공임대, 공공분양 등 기부채납도 늘어나 수익성을 두고 조합원 사이에서 의견이 분분했다.

'35층 룰' 예외 아파트는...오세훈 전 서울시장의 '한강 르네상스' 프로젝트

'35층 룰'을 적용받지 않은 예외도 있다. 2006년 당시 오세훈 서울시장은 한강의 자연성, 접근성을 향상하고 문화 기반을 조성하는 '한강 르네상스' 프로젝트를 추진해 2010년까지 진행했다.

당시 서울시는 재건축·재개발 아파트의 기부채납 비율을 늘리는 대신 50층 건립을 허용했다. 고층 재건축이 가능한 '전략정비구역'로 지정된 곳은 여의도, 이촌, 합정, 압구정, 성수 총 5곳이었다.

그러나 2011년 박원순 서울시장이 취임하면서 한강 르네상스 구상은 취소됐고, 한강공공성 재편정책을 수용한 2곳만 예정대로 고층 아파트를 지을 수 있었다.

서울 용산구 이촌동 일원 제3종 일반주거지에 조성된 '래미안 첼리투스'는 1:1 재건축을 진행해 지상 56층 460세대로 조성됐다. 입주는 2015년 이뤄졌다.

성동구 성수동 제3종, 제2종 일반주거지에 속하는 '서울숲 트리마제'는 최고층 47층, 668세대로 2017년 입주했다.

두 곳 외에는 성수동 일원 4개 지구가 정비계획이 수립돼 유일하게 후보지로 남은 상태다. 성수 전략정비구역 재개발 사업은 현재 건축심의안을 제출한 상태지만 수개월째 승인이 지연되고 있다.

이 밖에도 서초구 반포동 '아크로 리버파크'는 특별건축구역으로 지정돼 단지 내 커뮤니티 시설을 지어 개방하는 대신 층수 제한 일부 완화를 적용받아 38층까지 올렸다.

초고층 주상복합으로는 목동 하이페리온(지상 69층), 도곡동 타워팰리스(지상 69층), 자양동 더샵 스타시티(58층), 목동 트라팰리스(지상 49층) 등이 있다. 해당 주상복합은 일반상업지역이나 준주거지역에 위치해 있다.

층수 제한 완화 움직임, 투기·집값 상승 우려도

최근에는 도심 내 주택 공급을 촉진시키기 위해 서울시가 '30층 룰' 완화를 검토하는 것으로 알려졌다.

서울시는 지난해 '8·4 부동산 대책'을 통해 공공재개발과 공공재건축 제도가 도입됐지만, 여전히 35층 규제 완화에 대해서는 부정적인 방침을 고수해왔다. 그러나 주택 공급 문제가 지속적으로 나오면서 층수 완화 여부를 검토하기 시작한 것으로 알려져 시장에선 '2040 서울플랜'에 이 같은 완화 내용이 포함될 것으로 보고 있다.

또한, 지난 19일에는 국무회의에서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 개정안이 의결됐다.

개정안은 역세권 고밀개발을 통한 주택공급 확대를 위해 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 했다.

개정안에 따르면 서울 역세권 이내의 재개발, 재건축 단지는 준주거로 용도를 변경하면 용적률 700%를 적용받아 초고층 주상복합으로 개발할 수 있다.

오는 4월 7일 치러지는 서울시장 보궐선거에 출마하는 후보들도 공급 확대와 용적률 규제 완화 등을 공약으로 내세웠다.

과거 '한강 르네상스' 프로젝트를 추진한 오세운 전 시장은 용적률 규제 완화 등을 공약으로 제시하며 한강변 아파트 35층 이하 규제를 폐지하겠다고 공언했다.

서울 아파트 층수 제한이 해제되면 다수의 재건축 단지가 사업 진행에 탄력이 붙을 것으로 기대하고 있다. 다만 일각에선 층고 제한이 풀리면 투기를 부추겨 집값 상승을 불러올 수 있다는 우려도 제기된다.