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공공은 '인센티브', 민간은 '규제'...주택공급 성공할까?

대규모 공급 유도할 수 있는 민간 재개발·재건축 규제 여전...완화 목소리 높아

정찬혁 기자 | 기사입력 2021/01/20 [17:06]

공공은 '인센티브', 민간은 '규제'...주택공급 성공할까?

대규모 공급 유도할 수 있는 민간 재개발·재건축 규제 여전...완화 목소리 높아

정찬혁 기자 | 입력 : 2021/01/20 [17:06]

▲ 공공재개발 시범사업 후보지인 서울 동작구 흑석2구역 전경(사진-뉴시스)  © 팝콘뉴스


(팝콘뉴스=정찬혁 기자) 지난해 부동산 시장 안정에 실패한 정부가 올해부터는 신규 택지, 역세권 개발, 공공재개발 등 주택 공급에 무게를 두고 사업 속도를 올렸다. 설 연휴 이전에는 부동산 공급을 위한 '특단의 대책'도 발표한다.

 

하지만 공공재개발, 공공재건축에 인센티브를 주는 등 신속하게 사업을 추진하는 정부가 정작 대규모 물량 공급을 유도할 수 있는 민간 재개발·재건축은 여전히 규제를 완화하지 않아 형평성 논란이 제기된다. 

 

국토교통부는 지난해 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 가운데 정비계획안이 마련된 기존 정비구역을 대상으로 8곳의 시범사업 후보지를 선정해 지난 15일 발표했다

 

앞서 정부는 지난해 5·6 대책에서 공공재개발을 통해 4만 가구를 공급하겠다고 밝혔다.

 

공공재개발은 사업성 부족, 주민 갈등 등으로 장기간 정체된 재개발사업에 한국토지주택공사(LH) 등 공공시행자가 참여해 안정적 사업추진을 지원하고, 주거환경 개선과 주택공급을 촉진하는 사업이다. 

 

해당 사업구역에는 ▲용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화 ▲분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선 ▲사업비 융자 ▲인허가 절차 간소화 등의 각종 지원이 제공된다.

 

새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등 원주민과 취약계층(청년·신혼·고령자)의 주거 안정을 위해 공급한다.

 

또 LH 등 공공시행자가 참여하더라도 주민들이 선호하는 시공사를 선정할 수 있고 각 분야 전문가들이 설계·인가·건설 등 사업 전 과정에 참여해 효율적으로 사업을 추진한다. 

 

국토부는 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용해 현재 1704가구가 있는 8곳에 총 4763가구를 공급할 계획이다. 동작구 흑석2구역은 기존 가구 수가 270가구뿐이지만, 재개발된다면 1310가구로 늘어난다.

 

수년째 답보 상태였던 재개발 사업에 추진력을 얻었다는 면에서 긍정적이지만, 당초 공급 계획인 4만 가구를 채우기에는 부족한 수준이다. 

 

공급에 방점을 두기 위해서는 공공사업뿐만 아니라 민간주도로 재개발이 진행 중인 대규모 단지도 빠르게 진척돼야 한다.

 

하지만 공공재개발과 달리 정부는 기존 재개발 사업의 임대주택 비율을 확대하는 방안을 추진하는 등 사업성과 공급을 축소하는 규제를 지속해 왔다. 용적률 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 공공재개발 인센티브와는 반대되는 규제다.

 

▲ 강남구 대치동 은마 아파트 전경(사진-뉴시스)  © 팝콘뉴스


서울시의 재개발 사업 임대주택 의무비율은 15%로, 자치구 재량권이 기존 5%에서 10%로 늘어남에 따라 최대 25% 내에 임대주택 의무 비율이 결정된다.

 

예를 들어 서울시 3종 일반주거지역에서 재개발로 500가구를 계획한다면, 의무비율 15%에선 임대가 75가구인데 비율이 25%까지 높아지면 임대는 125가구로 늘어난다. 임대 비율이 높아질수록 수익성은 떨어질 수밖에 없다.

 

또, 서울시는 '2030 서울플랜'에 따라 한강변 아파트 최고층을 35층으로 제한해 상당수 재건축 사업이 어려움을 겪고 있다.

 

반면 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 준주거지역 용적률 상한인 500%까지 올려주고, 35층으로 묶인 서울 주택 층수 제한도 완화된다. 

 

대표적인 강남구 재건축 단지인 대치동 은마아파트도 당초 최고 49층 높이의 재건축을 추진했지만, 서울시의 층수 제한 방침에 막힌 바 있다.

 

잠실주공5단지도 최고 50층으로 지으려 했지만, 건축 심의 단계에서 3년간 진척이 없는 상황이다.

 

서울 성수동 한강변에 최고 50층 아파트 건립을 목표로 하는 성수 전략정비구역 재개발 사업은 건축심의안을 제출했지만 절차 진행이 지연되고 있다.

 

성수 전략정비구역은 오세훈 전 서울시장의 '한강 르네상스' 프로젝트로 50층 재개발이 가능한 정비구역으로 지정됐다. 사업 구역은 ▲1지구(19만 4398㎡) ▲2지구(13만 1980㎡) ▲3지구(11만 4193㎡) ▲4지구(8만 9828㎡) 등 총 4개 지구로 8249가구가 공급된다.

 

그러나 이후 서울 일반주거지역에 최고 35층까지만 지을 수 있게 층고가 제한돼 수년째 사업 진행이 정체된 상황이다.

 

성수 1지구는 지난해 6월 건축심의안을 제출했지만 서울시로부터 반려됐다. 황상현 성수 1지구 조합장은 "정비구역을 재점검한다는 이유로 반려한다는데 정확한 이유는 들을 수 없었다. 작년 4월부터 전문위를 구성해 준비했고 10월 이후 발표한다고 했지만 서울 시장이 현재 공석이 되면서 진행이 멈췄다"고 말했다.

 

이어 "처음에는 2지구 조합 설립이 안 된 상태라 사업 진행 속도가 달라 기반시설에 관해 정리하라는 취지로 심의를 내주지 않았다"라며 "현재도 정확히 35층으로 제한한다는 말은 없었다. 다만 그런 이야기가 나오긴 했다. 정확하게 정해진 것이 없이 시간만 지연돼 김 빼기 작전이 아닌가 싶다"라고 토로했다.

 

조합장은 "시장이 새로 선출되고 규제가 완화되는 등 변화가 생길 때까지 지켜보는 중"이라고 밝혔다.

 

현재 조합이 설립돼 어느 정도 진척이 된 상태지만 조합원 의견이 통일되고 수익성이 보장되면 공공재개발도 아예 배제하진 않은 상황이다.

 

부동산 업계는 주택공급 정책 실효성을 높이기 위해서 민간사업에서도 인센티브나 규제 완화 등 방안을 마련해야 한다는 반응이다.

 

재개발·재건축 규제를 완화하라는 시장의 요구와 정부가 움직임이 상반되자 서울시장 보궐선거를 앞둔 여야 예비후보들은 경쟁적으로 규제 완화를 공약으로 내세우며 부동산 민심 잡기에 나섰다.

 

서울시장 보궐선거 민주당 후보인 우상호 의원은 35층 층고 제한 해제, 강북권 아파트 재건축 규제 완화 등을 언급했다.

 

안철수 국민의당 대표는 재개발·재건축 등 정비사업 용적률 상향 조정을 강조했다. 

 

오세훈 전 서울시장(국민의힘)은 서울에 신규 주택 공급은 재개발·재건축뿐"이라며 재개발·재건축 활성화를 내세웠다.

 
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